「昆明楼市」时乖命蹇之中粮鸿云

——以4677元/㎡拍下，7850元/㎡卖出，呼唤也没赚到。

2021年4-5月，可谓是昆明土拍市场的一个转机点，之后随即转冷，中粮经28轮，抢拍经开区近一年来，最热的一宗地块。

▲ 图源：整理便宜

之前文章写过有写过经开区，可回看 「板块剖析」昆明经开区，可否算凹地？

开发周期

项目于2021年4月6日获取，2021年11月11日过规，2022年3月18日拿下10幢、5幢、6幢的预售证，历时11个月，而正常项目标周期多会合在6-8个月，这分析啥？客户真的很难蓄。

不外回看中粮，在昆明的存在感不强，操盘办法也很 “央企”。

▲ 图源：整理便宜

方案产物

鸿云—刚需产物系

中粮现在在昆有2个项目和1座大悦城，属东北地区，主战场在四川。

住宅板块有四个产物系，为壹号系（高端改良）、祥云系（再改产物）、锦云系（首改产物）、鸿云系（刚需首置）。

▲ 图源：项目过规图

项目占地77亩，从地块来看很合适做“小而精” ，但整个盘体现比力“ 中规中矩” 。

▲ 图源：项目园林方案图

【项目方案】：全体项目方案19栋住宅和1所9班幼儿园，限高60M , 一侧有个渣滓填埋场，东侧方案为病院用地（传为延安病院），南侧是美辰项目，方案有小型商业街，也算是将来的主要配套，至于师专附小，那是新城项目标。

▲ 图源：整理便宜

【产物方案】：7栋高层18-20F （2T6）、12栋洋房10-11F（1T2），从产物方面看低公摊算是一个卖点。

▲ 图源：整理便宜

【户型计划】：高层面积段：81-98㎡， 洋房面积段：105-120㎡，但关于本就同质化严峻的经开区而言，置办支持点不敷，特别是高层产物。

▲ 图源：项目户型图

成友情况

于2022年3月下旬推出，悄无声气就开卖了，主推高层产物，备案不到10套，售价7850元/㎡，平装交付。

▲ 图源：整理便宜

结 束

周边配套完善，也是一个分歧点，贵的一定不是刚需，但不是说便宜就能叫刚需盘，也有约莫是渣滓盘，固然，并不是说这个项目。

刚需必要什么，必要生存便捷性，交统统达性，孩子教导配套，对地铁商业的需求等，不是说都要全部满意，但该有的得有一些，我想短时间内是看不到的，而价格在本年的市场大情况下，显然也不具有竞争上风，也不是说这个项目就不佳，只能叹息一句，生不逢时，渴望它能破局吧。

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