案例探析：业主欠缴物业费对否必要承当责任

团结如今社会较为抢手的关于物业办事对否依照条约提供和局部业主不定时交纳物业费的情况，本人日照某小区也存在着物业办事不达标和局部业主不交纳物业费成绩，固然本人不休没有装修寓居但是物业费也不休交纳，心思也颇为五味杂陈，近期就依据合局部内幕和案例举行探析关于在物业办事纠纷条约中的责任承当成绩。今天依据江苏省苏州市太仓人民法院2020年3月十三日关于苏州万象行物业办事仅限公司与邹建丰、陈兰艳物业办事条约纠纷一审民事讯断书举行浅要分析业主钱交物业费情况下的责任分管。

一、案例颠末

2015年2月27日，被告邹建丰、陈兰艳与太仓淳大景林置业仅限公司签署《商品房买卖条约》1份，被告邹建丰、陈兰艳向太仓淳大景林置业仅限公司置办淳大香槟光阴国际社区第24幢10-10层1003号房，修建面积为100.29平方米，该商品房修建层数为地上18层，地下0层。2016年7月5日，被告邹建丰提取前述衡宇的钥匙等物品、材料，业主手册所附业主入住收钱见告单中载明：生存渣滓费每户4元/月，每季度收取一次。

苏州万象行物业办事仅限公司(物业办理企业、乙方、受委托方）与太仓淳大景林置业仅限公司（房地产开发企业、甲方、委托方）签署《太仓市前一阶段物业办理委托条约》1份，商定：甲方将“淳大香槟光阴”委托乙方实行物业办理办事，物业办理办事限期自2017年4月1日至2019年4月1日，业主大会建立后业主委员会与所选聘的物业办理公司签署物业办事条约奏效时，该条约停止；物业办事费高层为1元/月/平方米，代收代交费0.6元/月/平方米。

2018年1月3日，苏州万象行物业办事仅限公司(受委托方、乙方）与太仓市淳大香槟光阴业主委员会（委托方、甲方）签署《物业办事条约》1份，写明：甲方经过协议选聘办法将“淳大香槟光阴”委托乙方实行物业办事。委托办事限期自2018年1月1日起至2020年7月30日止；物业办事费高层为1元/月/平方米，代收代交费0.6元/月/平方米；业主或物业使用人每月30日前向乙方交纳当月的物业办事费，业主逾期交纳物业办事费的，乙方可以从逾期之日起逐日按应缴用度万分之五加收滞纳金。

被告邹建丰、陈兰艳未交纳2017年7月1日至2018年12月31日的物业办事费、代收代缴费及生存渣滓费。经原告人追讨两被告未能交纳，为此原告人诉来本院。

上述内幕，有原告人提供的《商品房买卖条约》、《前一阶段物业办理委托条约》、《物业办事条约》、业主手册、催款函、邮寄凭据、邮件跟踪查询单及原告人的报告等证据予以证实。

本院以为：原告人为淳大香槟光阴的业主提供物业办事，被告邹建丰、陈兰艳作为该物业办事范围内的业主已实践获益，依照等价有偿、老实信誉的准则，允许担交纳物业办事费及干系用度的职责。依据被告邹建丰、陈兰艳的衡宇面积及收钱标准，被告邹建丰、陈兰艳应向原告人付出自2017年7月1日至2018年12月31日的物业办事费1805.22元、代收代交费1083.13元、生存渣滓费72元，上述物业办理费算计2960.35元，该金额高于原告人告状金额，系原告人对其本身权益的志愿减让，故本院对原告人要求两被告协同付出物业服办理费算计2959.2元的诉讼哀求予以支持。关于滞纳金，依据《物业办事条约》商定，两被告应当于每月30日前交纳当月物业费，逾期交纳的应当依照逐日万分之五的标准付出滞纳金。现两被告未能按约交纳物业费，原告人有权要求两被告付出相应的滞纳金。原告人主张滞纳金盘算标准和盘算办法切合条约商定和执法例定，本院经核算，两被告应向原告人付出2017年7月1日至2018年12月31日时期的物业办理费滞纳金175元（以每季度欠付物业办理费493.2元为基数，依照年利率4%，分散从次季度1日起盘算至2019年10月31日止）。

二、案情分析

本案案情基本明晰，原告人提供了触及物业用度交纳的干系条约、委托书、欠缴证实、催账证实和账单信息，以及关于违约交纳物业费的滞纳金费率成绩，并且相反显现了被告经传唤拒不到庭的出席讯断，以是本案看似繁复，但是仔细梳理干系情况头绪也十分明晰。

原告人苏州万象行物业办事仅限公司向法院提出诉讼哀求：1、判令两被告协同向原告人付出自2017年7月1日起至2018年12月31日止的物业办事费2959.2元；2、判令两被告协同向原告人付出自2017年7月1日起至2018年10月31日止因逾期付费而产生的滞纳金789元（按日利率万分之五的标准，以每季度欠付物业办理费493.2元为基数，分散从次季度1日起盘算至2019年10月31日）；3、本案诉讼用度由两被告协同承当。审理中，原告人将滞纳金的盘算标准变动为年利率4%。内幕和来由：原告人与案外人淳大景林置业仅限公司相继签署了自2015年4月1日起至2017年4月1日止和自2017年4月1日起至2019年4月1日止的两份《太仓市前一阶段物业办理委托条约》。后因淳大香槟光阴小区依法建立了业主委员会，原告人遂和太仓市淳大香槟光阴业主委员会又签署了1份自2018年1月1日起至2020年7月30日止为期2年7个月的《物业办事条约》。前述条约中都对先期物业办事企业及别墅、高层、多层住宅相应的收钱标准等外容予以了商定。被告邹建丰、陈兰艳于2015年2月27日从案外人太仓淳大景林置业仅限公司处购得淳大香槟光阴小区高层24幢1003室的衡宇并在2016年7月5日吸收了该衡宇，同时签收了业主入住的干系材料，包含《业主手册》、《商品房买卖条约》和《业主手册》对应载明白前一阶段物业办理、收钱见告、收钱依据及暂且办理规约等外容。据此，两被告所属衡宇每月应缴物业费和生存渣滓费算计164.4元。上述两被告已将2017年7月1日之前的干系用度都予以了清结，但之后应缴用度在原告人多次催告后却迟迟不予付出。综上，为了维护太仓市淳大香槟光阴小区的寓居情况，同时也为了维护本身的合法权益，诉至法院。

三、关于物业纠纷中的裁判要点和证据保存

如今关于物业公司和业主关于物业费的纠纷层出不穷，也深深的影响着百姓的生存和两边当事人的合法权益保护，很多小区构成恶性循环，物业办事标准低业主不交纳物业费，然后物业无法提供正常办事，当地当局和物业办事主管部分也无用为力征象，严峻影响了两边权益，尤其本次疫情时期，更是暴露了局部小区的办理成绩。这里针对物业和业主两边权益保护方面举行浅要分析，不够全盘，请体谅，下一步徐徐完满。

1.物业公司和业主要依据《业主手册》、《商品房买卖条约》和《业主手册》物业条约等干系法定责任的文件举行明白，注明前一阶段物业办理、收钱见告、收钱依据及暂且办理规约等外容，经过正式的合法的书面质料确保两边权益的保护。

2.物业公司不达标大概办事不到位，业主有以下几个接济办法：一是向物业公司举行举报干系成绩。二是向物业主管部分也就是住建部分举报干系成绩，由主管部分举行羁系整改。三是与物业公司协商，建立业主委员会，提升会商才能。四是走司法步骤确保优点维护。

3.物业公司在业主欠缴物业费大概无法理依据的拒不交纳情况，要严厉依照执法和物业办事条约等的干系划定做好催缴、邮寄单子以及干系证据留存事情，本人一步的司法审判中作为法定证据。

4.业主在碰到物业公司催缴物业费的时分，不要置之不理，而是经过向物业公司反应举报大概司法步骤等保护己方权益，假如置之不理就必要承当举证不克不及的责任。

5.中华人民共和国条约法第一百零七条 违约责任：当事人一方不实行条约职责大概实行条约职责不切合商定的，应当承当持续实行、接纳弥补办法大概补偿丧失等违约责任。

6.第一百一十四条 违约金：当事人可以商定一方违约时应当依据违约情况向对方付出一定数额的违约金，也可以商定因违约产生的丧失补偿额的盘算办法。 商定的违约金低于形成的丧失的，当事人可以哀求人民法院大概仲裁机构予以增长；商定的违约金太过高于形成的丧失的，当事人可以哀求人民法院大概仲裁机构予以得当变小。 当事人就迟延实行商定违约金的，违约方付出违约金后，还应当实行债券。

7.《最高人民法院关于审理物业办事纠纷案件具体使用执法多少成绩的表明》第六条：经书面催交，业主无合法来由回绝交纳大概在催告的公道限期内仍未交纳物业费，物业办事企业哀求业主付出物业费的，人民法院应予支持。物业办事企业以前依照条约商定以及干系划定提供办事，业主仅以未享用大概无需承受干系物业办事为抗辩来由的，人民法院不予支持。

8.逾期不交纳干系用度依照条约法有关划定以及物业条约商定交纳滞纳金。

9.归根结底两边当事人就依照物业条约的有关条款，物业公司提供基本物业办事，业主交纳物业费享用办事。固然在实际实务中两边就是个分歧体，并且是互相纠纷而不是互相交融，招致分歧突出。

10.《物业条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业办事企业订立书面的物业办事条约。

物业办事条约应当对物业办理事项、办事质量、办事用度、两边的权益职责、专项维修资金的办理与使用、物业办理用房、条约限期、违约责任等外容举行商定。

11.第三十五条：物业办事企业应当依照物业办事条约的商定，提供相应的办事。

物业办事企业未能实行物业办事条约的商定，招致业主人身、产业宁静遭到侵害的，应当依法承当相应的执法责任。

12.第三十六条：物业办事企业承接物业时，应当与业主委员会摒挡物业验罢手续。

业主委员会应当向物业办事企业移交本条例第二十九条第一款划定的材料。

13.第三十七条：物业办理用房的一切权依法属于业主。未经业主大会赞同，物业办事企业不得改动物业办理用房的用处。

14.第四十一条：业主应当依据物业办事条约的商定交纳物业办事用度。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业办事用度的，从其商定，业主负连带交纳责任。

已完工但尚未出售大概尚未交给物业买受人的物业，物业办事用度由建立单位交纳。

15.第六十四条：违反物业办事条约商定，业主逾期不交纳物业办事用度的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业办事企业可以向人民法院告状。