在天河中心区换房 选一手照旧二手？

天河中心区在售一手盘仅限，大多换房客将目光投向二手市场。

物业本质较高，也是天河区吸引换房客的缘故。

天河已成为广州物业代价最受承认的片区之一。刘丽琴摄

2月28日，天河区黄埔大路646号宅地正式竞拍。时隔四年，天河终于再次推出宅地，关于想置业天河的购房者而言，意味着将来的选择更多了。

随着寓居情况的提升、交通配套以及教导资源的不休投入，天河无疑成为广州各区里物业代价最受承认的片区之一。但天河区在售一手项目仅限，且入市门槛比力高，大多换房客都将目光投向二手房市场。数据体现，现在在天河北、珠江新城、东圃板块，属于“置换型”购房的成交占比高达六成以上。业内人士表现，现在要想在天河顺遂换房，必要更新一下置业看法。

专题文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

随着奥体、牛奶厂板块各楼盘新货的贩卖进入收官阶段，天河区一手在售楼盘的选择变得越来越仅限。现在在售新品的楼盘主要有珠江花城、兰亭盛荟、新天下天逸等，也因推货节奏而时常显现需求告急形态。

在周边板块

本年迎来全新盘

统计数据体现，2008~2018年的十年间，天河区算计需求宅地仅20宗。此前，元岗粤隆客车厂地块建成了远洋天骄，广日电梯地块建成了金茂府，油制气厂地块建成了珠江花城，这些新盘都已上市。

进入2019年，天河终于可见零散新盘需求。克日，2013年出让的岑村火炉山南侧地块建成的海景慧源山庄终于态度。项目推出52~128平方米的一房到三房，以60~80平方米的两房为主打，另有52平方米、66平方米的一房户型。

接下去，另有地段地点更好的新盘值得渴望。2017年阳光城经过股权收买办法取得的天河东莞庄两住宅用地，本年将会推出市场，将成为天河忧伤一见的全新大盘。

随着寓居情况持续改良，交通利好展现，加上教导资源投入不休增大，天河区以前成为很多置业者向往的地区，尤其是换房置业，在新盘选择不多的情况下，二手楼市成交也相当活泼。广州中原品牌营销部何嘉丽泄漏，据广州中原研讨提高部整理提供的近半年成交数据体现，天河区的天河北、珠江新城、东圃板块的置换型购房占比多达六成或以上，不同板块的置业门槛各有上下。

在珠城换楼：

置换型客户占七八成

以最受眷注的珠江新城来看，据合富置业天河保利香槟二分行主管温晓雯先容，珠江新城的换房客成交占比约六成支配，主要来自外区，全体需求以三房单位为主。

广州中原地产隽峰分行资深业务司理郭亚峰则对记者表现，初次置业即选择珠江新城的客户十分少，置换型的客户占珠江新城板块总成交量的70%~80%，并以天河北或其他市中央板块置换到珠城的居多。他泄漏，选择置换在珠江新城板块的客户，除一些首选学位房的客户外，寻常不会选择价格较低的楼盘，由于这类物业或因楼龄较旧，或因小区范围较小，都不会成为对寓居温馨度要求较高的客户的首选。

在天河北换楼：

很多买家就盯学位房

因可选择的小区和价格条理多，天河北板块则是外区换房置业选择最会合的地区。广州中原地产耀星华庭分行高等业务司理谭田贵表现，置换型客户占天河北板块成交的60%，多以外区置换到天河北为主，此中主要是以学位房为购入条件，或以总价预算来选房。近半年，经中原成交的天河北板块三房户型，套均总价450万~500万元起，四房户型套均800万元起。

三房单位成交的热盘有东区的帝景苑、穗园小区、芳草园、金田花圃；西区的中怡都市花圃、天誉花圃、侨林苑及侨怡苑。据先容，板块内有4所比力优质的学校，分散为华阳小学、龙口西小学、体育东小学、华康小学，并且天河区的小升初政策是对口直升，能对口直升广州中学、天河中学等优质初中的学位房，尤其受接待。

在东圃四周换楼：

不同小区价差大

相对而言，天河公园以及东圃板块的换房客主要来自当地区。合富置业天河东逸新天下分行主管胡峥表现，天河公园板块有换房需求的买家约莫占比为八成，这些换房客中间，有局部是二孩家庭。据广州中原地产上寓分行业务司理张志勇先容，天河公园板块不同的小区单价不同较大，由“4字头”到“8字头”不等。

据广州中原地产中海康城分行高等业务司理翁杰敏先容，东圃板块电梯楼均价约在“4字头”。合富置业天河汇友分行主管吴勇富表现，该地区内合适换房客的二手楼盘有东圃广场、中海康城、旭景故乡，楼龄基本在20年支配。

告捷换房 三大战略

迩来两年，天河区的新盘超少显如今最中心的地区，需求最会合的牛奶厂、奥体板块在天河区最东边，新盘海景慧源山庄地点的岑村板块，也属于地点相对较偏的地区。想在天河中心肠区换楼置业，入市门槛不低，关于预算仅限的买家来说，怎样才干完成顺遂换房？业内人士表现，只能更新一下置业看法了。

战略一：以距离换价格

每个换房客对置换的物业都有不同的需求，价格的承受水平也不一样。从现在市场成交数据来看，关于想在珠江新城换房的买家来说，总价预算会合在800万~1000万元之间。

天河北和天河公园板块的选择较为丰厚，不同预算可对应不同选择。预算在500万~800万元的，可选择天河北板块的中端楼盘，楼龄多在20年支配。预算在800万元以上的，可选择天河北板块较优质的三房单位，面积约120~140平方米，如富力天河华庭、峻林苑、天河新作、芳草园、协和新天下及保利中宇广场等。预算在1500万元以上的，可选面积140~160平方米的更优质的四房单位。

东圃板块的三房户型套均400万元支配，四房户型则接近500万元。

发起：想在天河换房入市门槛不低。假如预算仅限，那么只能以距离换价格，选择相对较远一些的地区。在如此的情况下，选择时主要看地区将来交通提超过息，对否有地铁、小区寓居情况怎样，户型配套形态怎样等。可以思索天河区的新居，比如珠江花城等新盘，新盘计划上更能满意新年代的需求，在户型面积使用、装修标准上也更高。

战略二：以地段换面积

张教师近期不休在纠结，他现在寓居的是海珠区的一套三房单位，想在珠江新城换一套房，但看了一轮楼下去，他发觉珠江新城可选择的盘源并不算多，三房单位以前稍稍凌驾本人的预算，四房单位基本包袱不起。将手头的屋子卖掉还要加数百万元，却只能换一套和原本寓居面积差不多的单位，毕竟值得吗？

珠江新城的提高以及物业代价有目共睹，让不少人看好。近半年，经中原成交的抢手楼盘保利心语花圃，三房两厅面积110平方米支配，总价在800万~900万元/套。

发起：由于地段代价不同，物业代价随着时间推移照旧会构成差距。假如在预算仅限的情况下，选择更好的地段只能捐躯面积，让总价在可承受范围内，或是处理纠结和焦急的被动选择。

战略三：租房过渡也无碍

不管什么预算范围的换房客户，广泛存在一个成绩：须卖出一套后才出名额和充足资金去买入，屋子放盘的同时也在看房。但偶尔看到切合的，本人的屋子还没卖出，又无法买入；当本人的屋子故意向客户看中的时分，本人又未看中屋子，担心卖出了又买不归来回头。纠结中间，错失了优质的买家，又错过好的房源。

发起：关于换房的客户，中原张志勇以为，在楼市调控长效机制下，现在市场安稳，价格不会有太大动摇，有切合的买家可以先卖出，资金在手，租房做过渡，再徐徐挑选心水房源，换套抱负的屋子。